Comme l'eau commençait à s'écouler de la Nouvelle-Orléans en 2005, nous avons appris que la plupart des propriétaires de maison à La Nouvelle-Orléans n'ont pas d'assurance contre les inondations, car ils étaient soi-disant à «faible risque» et les domaines. Les plus de 60% des propriétaires devront compter sur leurs propres économies, et l'aide fédérale limitée, pour reconstruire la Nouvelle-Orléans - à un coût non calculée pour les propriétaires et les contribuables.

Pourrait que le niveau de catastrophe, surtout que le niveau de catastrophe n'est pas assuré, arrive en Californie? Moins de 15% des propriétaires Californie mener actuellement une assurance tremblement de terre, en raison de son coût élevé, le «peut pas m'arriver à moi ou à ma maison" facteur, et les fournisseurs de prêts hypothécaires ne nécessitant pas de couverture. Le prochain grand séisme se traduira par des milliards de dommages non assurés - mais est-assurance tremblement de terre vaut vraiment le coût élevé?

How Did We Get Here?

L'Etat de Californie exige que tous les fournisseurs d'assurance des propriétaires occupants à au moins une assurance contre les séismes offre (quoique, à un coût élevé). Jusqu'en 1994, elle était largement disponible - mais le coût des dégâts élevés du tremblement de terre de Northridge abouti dans 97% des prestataires d'assurance de propriétaire tirant hors de l'état de la Californie. En réponse, la California Earthquake Authority a été créée par le législateur Californie pour fournir une assurance tremblement de terre.

Quelle est la California Earthquake Authority, and How Does It Work?

Le California Earthquake Authority fournit les deux tiers des politiques du tremblement de terre en Californie, vendus par leurs fournisseurs membres, comme Allstate et State Farm. Un propriétaire achète la politique grâce à leur agent d'assurance ordinaire, mais la politique est en réalité une politique du CEA.

Le CEA dispose actuellement d'environ 7,2 milliards de dollars pour payer les réclamations, où elle précise suffit de payer des dommages prévisibles (Loma Prieta, en 1989, avait 6 milliards de dollars de dommages et intérêts au total). Si les revendications de dommages sont plus de 7,2 milliards de dollars, chaque demande d'asile serait payé une partie au prorata de leurs pertes - contrairement à une compagnie d'assurance ordinaire, qui promet de payer les dommages-intérêts réels en vertu de la police d'assurance. L'État de Californie ne peut pas aider à payer les créances sur des fonds généraux.

Les politiques ont aussi une franchise élevée - généralement 15% de la valeur de l'habitation. En d'autres termes, votre maison doit être endommagé plus de 15% de sa valeur avant l'assurance commence à payer. Ainsi, cette assurance n'est pas de fissures dans l'allée - il appartient à des dommages structurels importants à votre domicile. La politique accorde également pour le contenu limité (à partir de 5K $) et la perte d'usage (à partir de 1500 $).

Pourquoi est-assurance tremblement de terre si chère?

Primes de polices d'assurance sont calculées en fonction des probabilités - la probabilité qu'une maison comme la vôtre dans un quartier comme la vôtre va prendre feu, ou un pilote comme vous avez un accident. Avec les données de millions de foyers, ces probabilités peuvent être calculées avec une précision raisonnable. Mais, personne ne peut prédire avec certitude la probabilité qu'il y aura un tremblement de terre assez fort pour endommager votre maison.

Et, comme vous pouvez l'imaginer, des dommages-intérêts d'un séisme, une inondation, ou un ouragan, sont largement répandues, plus potentiellement des milliers de miles carrés - au lieu d'un ou de quelques dizaines de maisons, comme dans un incendie. En tant que tel, l'assureur aurait à payer soit zéro réclamations, ou des milliards de dollars de créances - écart trop de planifier raisonnablement ou le cours de précision.

Sommes-nous réellement en péril, ici à San José?

Selon l'USGS, il existe une probabilité de 62% qu'il y aura un tremblement de terre de 6,7 ou plus (comme le tremblement de terre de Northridge) dans la Bay Area au cours des 30 prochaines années. Dans mon code postal (95126 San Jose), USGS calcule un 80% de chance d'un tremblement de terre de 6.0 et une probabilité de 20% d'un 7.0, au cours des 30 prochaines années. Si vous considérez que pour être un haut risque dépend de votre tolérance au risque pour les tremblements de terre - Je considère qu'il existe un risque élevé d'un tremblement de terre modéré et un risque plus faible d'un terrible tremblement de terre, au cours des 30 prochaines années.

Mais comme toute question qui porte sur l'immobilier - tout cela est local. Où votre maison est en fait situé affecte de manière significative le risque - Bedrock, régénérées terres de la baie, le type de sol, les ruisseaux à proximité, distance réelle de l'épicentre - tout cela peut affecter les dommages potentiels.

Mais bien sûr, de nombreux séismes se produisent lorsque l'USGS n'était même pas au courant d'une ligne de faille - et nous ne savons jamais quand ni où il va se passer, jusqu'à ce qu'il se passe.

Devrais-je obtenir l'assurance Tremblement de terre?

Facteurs à considérer:

• Pourriez-vous vous permettre de payer pour la reconstruction de votre maison à partir de votre propre épargne et des investissements?
• Pouvez-vous les moyens de payer le coût élevé des assurances, aux calendes grecques?
• Pourrait effectuer des versements sur votre prêt hypothécaire actuel et sur un nouveau prêt à se reconstituer?
• Pouvez-vous réduire vos pertes potentielles par boulonnage votre toit pour les murs et les murs à la fondation, par exemple?
• Quelle est votre tolérance au risque de tremblement de terre?
• Qu'est-ce que les risques de votre projet de construction maison actuelle (type, âge, fondation)?
• Quels sont les risques de votre emplacement précis (type de sol, la distance de failles connues)?

Supposons que vous ayez une maison qui coûterait 250 k $ pour reconstruire, vous devrez posséder la maison pour les 30 prochaines années, et vos primes tremblement de terre sont de 1200 $ par année. Au cours des 30 prochaines années, ce serait un total de 36.000 $ en primes (en supposant que vos primes n'augmentent pas, pour simplifier les calculs).

Au lieu d'acheter de l'assurance, les primes que vous investissez dans un fonds commun de placement diversifiés. Avec un rendement annuel de 8%, vous auriez 135,000 $ (avant impôts) au cours de 30 .* Mais bien sûr, vous n'avez que ce totaux de l'exercice 30, et non la première année - ce qui signifie que si le tremblement de terre qui se passera demain, tu n ' t avons l'argent.

La franchise est un autre grand désactiver pour de nombreux propriétaires. L'assurance ne paie que pour les dommages structurel important, ne se décompose pas la vaisselle ou les allées de craquage - ce qui signifie qu'il est moins probable que vous allez l'utiliser. Toutefois, sachez que vous n'aurez pas besoin de monter avec l'argent de la franchise - vous mai opter soit pour ceux qui s'engagent à ne pas reconstruire ou réparer les coûts, ou vous pouvez demander un prêt SBA à payer pour la franchise (dans l'hypothèse d'une catastrophe fédéraux zone est déclarée).

Why Not Just Get aide fédérale, ou "Walk Away" et sauver la banque ont la propriété?

Le gouvernement fédéral serait probablement fournir un accès aux prêts de la SBA, si la zone est déclarée zone de catastrophe naturelle (pas de petite entreprise requis). Toutefois, le 200K $ de prêt maximal SBA mai ne suffira pas à reconstruire votre maison - et, c'est un prêt que vous devez rembourser (en plus de votre prêt hypothécaire actuel).

Si vous avez refinancé votre prêt hypothécaire, vous avez une hypothèque recours - ce qui signifie que non seulement la banque verrouiller sur la propriété en cas de non-paiement, la banque peut également venir après votre patrimoine personnel et les revenus futurs en cas de non-paiement . Donc, vous ne pouvez pas marcher juste loin, surtout si vous avez un bon revenu et de certains biens personnels. La banque mai aider en différant les paiements pendant quelques mois, mais vous devez quand même rembourser le prêt.

Dernières pensées

Nous avons une assurance tremblement de terre sur notre maison. Notre maison n'a pas encore été construit dans le tremblement de terre de 1906 (alors qui sait s'il ne serait stand), elle est de 75 + ans et n'est pas boulonné à la Fondation, et nous avons refinancé un prêt hypothécaire. Pour ma famille, les primes d'assurance sont une valeur de tranquillité d'esprit en cas de tremblement de terre majeur. C'est exactement ce que l'assurance est pour - les "on ne sait jamais."

* ignorer les calculs de l'inflation