Quand Harry rencontre Sally et ils ont décidé d'acquérir un bien immobilier, une variété de choses auraient pu arriver où elles ont trait à la façon dont le titre de propriété pourrait avoir lieu à n'importe quel moment donné. Il en est ainsi parce que chaque fois d'un intérêt foncier est détenu par plus d'une personne, une succession concurrente ou de co-location est créé. Les parties à la succession concomitants sont visés en tant que co-locataires, ou en tant que propriétaires conjoints, ou comme propriétaires en commun, selon le type de biens concurrente qui est créé. Common Law, en effet, reconnaît trois types de propriétés simultanées comme suit:

[] Tenance commune;

[] Propriété conjointe avec droit de survie;

[] La location par la totalité.

[] Tenance commune

Tenance commune est la forme par défaut de biens concurrents et est entièrement fondée en common law sur un seul et unique principe, appelé «unité»: l'unité de la possession. Dans cette forme de propriété de chaque propriétaire est considéré comme détenant des actions séparées et distinctes du titre, qui diffèrent par la taille mai. Ainsi, Harry pouvaient posséder de soixante pour cent du titre et Sally quarante pour cent, ou l'inverse, selon le degré de leur contribution respective à l'achat a été configuré. Dans une propriété en commun, en outre, il n'existe aucun droit de survie. Cela signifie que dans l'éventualité que Harry est décédé - dire pendant la chasse aux cailles dans le sud du Texas, par exemple - sa part de la location serait de transfert par héritage à ses héritiers et n'irait pas automatiquement à Sally. Qui, bien sûr, serait problématique pour Sally si Harry a décidé de laisser sa part de propriété à son long-temps à boire PAL Felipe, puisque l'histoire devrait être réécrit comme dans "Quand Sally rencontre Felipe".

La convention de location en commun mai prendront fin quand quelqu'un des événements suivants a lieu:

[] Par un accord entre les parties de céder la participation d'un locataire à l'autre;

[] Par un accord entre les parties de vendre tout l'intérêt d'un tiers;

[] Par une ordonnance rendue par une cour de diviser une propriété concurrente en portions distinctes représentant les intérêts proportionnelle des locataires. Dans cette mesure, il existe deux types de partition qui peut être accordé par le tribunal: la partition en nature et la partition par la vente. Une partition en nature est une division de la propriété elle-même, alors que la partition par la vente constitue une vente forcée de la terre, suivie par la division des bénéfices ainsi réalisés parmi les locataires.

Il est important de savoir, par ailleurs, qu'un de location d'origine en commun n'est pas résilié simplement parce que l'une des parties décide de vendre ses propres intérêts. L'acheteur devra tout simplement devenu le nouveau locataire en commun.

[] Joint Tenancy

Dans une propriété conjointe, à la fois Harry et Sally détiendrait un intérêt indivis dans l'ensemble de la propriété. En tant que tel, la caractéristique essentielle de ce type de propriété est le droit de survie, c'est quand un locataire décède sa part passe automatiquement à l'locataires restants commune. Contrairement à la croyance de certains, il ne peut y avoir plus de deux colocataires avec chaque propriétaire d'un intérêt indivis dans la propriété conjointe. En raison du droit de survie, Harry ne pouvait pas quitter son intérêt à quelqu'un d'autre dans son testament. Tel étant le cas, à sa mort comme une conséquence directe de la caille susdite accident de chasse dans le sud du Texas, Sally serait automatiquement acquérir la totalité de l'intérêt dans la succession.

A Common Law, quatre unités doit être présent et être maintenu afin de créer une propriété conjointe:

[] L'unité de prise de possession - ce qui signifie que les locataires doivent avoir le droit de posséder tout l'établissement. Si un propriétaire peut prouver qu'il ou elle a été indûment exclues de la propriété par l'autre, la propriété conjointe sera invalidé.

[] L'unité d'intérêts - tous les locataires en commun doit avoir le même type d'intérêt dans les terres, et l'étendue, la nature et la durée de ces intérêts doivent être identiques. Par exemple, Harry ne peut avoir un fief simple et Sally est un droit viager, et il en est ainsi parce que, dans l'ordre pour eux de transférer la possession de la succession doivent tous deux signer le même accord, afin que le type de succession doit être la même.

[] L'unité de titre - tous les colocataires doivent obtenir de leur intérêt du même document, comme un testament ou un acte notarié.

[] L'unité de temps - tous les copropriétaires doivent recevoir leur intérêt à la fois.

En raison du fait que le droit de survie pourrait créer l'injustice, la loi reconnaît une propriété conjointe que si elle a été créée expressément. Si un document transférant la propriété à deux co-propriétaires, sans préciser comment le titre est d'être jugé, la loi présume qu'ils sont propriétaires en commun, même si les quatre unités sont présentes.

En outre, la résiliation de l'une des unités qui précèdent se traduira dans la loi ce qui implique que la propriété conjointe a été sectionné. Lorsque cela arrive, cela devient une location en commun. Severance se produit généralement dans l'une des deux manières: par la vente ou l'hypothèque de l'intérêt d'un colocataire ou par une ordonnance du tribunal. La vente, l'hypothèque ou la saisie d'intérêt d'un locataire conjoint va créer une propriété en commun, mais seulement dans la mesure où cette personne est concernée.

Par exemple, si Harry, Sally et tante Trudy sont des locataires conjoints et tante Trudy vend son intérêt, Harry et Sally demeurent, entre eux, les locataires en commun de deux tiers des biens, mais ils deviennent propriétaires en commun avec le nouveau co-propriétaire de la participation d'un tiers. Beaucoup de gens ne se rendent pas compte qu'en vertu de la loi, un colocataire mai librement vendre, hypothéquer ou louer son intérêt tout comme un locataire en commun serait, sans exiger le consentement ou la connaissance des co-propriétaires restants. Si Harry devait le faire, par conséquent, il pourrait faire cesser la location commune même si Sally n'était pas au courant de celui-ci - une excellente raison pour Sally lui dépotoir pour de bon.

[] La location par la totalité

Location par l'ensemble est un type de biens simultanés disponibles uniquement aux couples mariés, dans laquelle la possession de la propriété est traitée comme si le mari et la femme sont une seule personne morale. Comme une propriété conjointe, la location par l'ensemble comprend aussi un droit de survie, donc si Harry meurt la totalité des intérêts dans la propriété passe à Sally, sans passer par homologation. En vue d'une location par la totalité d'être créé, la partie ou les parties qui cherchent à créer elle doit préciser dans l'acte que le bien est transporté vers le couple de locataires par la totalité ".

En outre, les parties doivent se partagent les quatre unités nécessaires pour créer une propriété conjointe en plus d'une unité cinquième mariage. Cependant, contrairement à une propriété conjointe, aucune des parties à une location par l'ensemble a un droit unilatéral de rompre la location par la totalité - si elle doit être détruite, ou si une partie de la propriété doit être transmise à une autre personne, cette doivent être effectués par le mari et la femme. Le divorce rompt l'unité du mariage, en laissant la location par défaut - une location en commun. Par conséquent, si Sally décider de générer Harry, le titre pourrait se tenir comme une location en commun.

Luigi Frascati